Зачем застройщики вновь угрожают обманутым дольщикам

Введение с 1 сентября обязательного банковского сопровождения сделок существенно повлияло на бизнес застройщиков, а значит – предупреждают они – дольщики могут вновь оказаться без жилья. Участники рынка намекают, что хорошо бы откатить или подкорректировать некоторые поэтапно вступающие в силу поправки в закон о долевом строительстве.

Таким образом, чтобы достроить жилье для обманутых дольщиков, девелоперы настаивают на сохранении и/или возвращении тех самых правил, благодаря которым дольщиков как раз и обманывали. Парадоксально? Что ж, давайте разберемся в проблеме.

Разрушение пирамид

Началось с обращения крупнейших московских застройщиков, доживших до изменения законодательства (многие недавние лидеры либо были поглощены, как «Мортон», либо рухнули, как СУ-155 и Urban Group), к бизнес-омбудсмену Борису Титову. На совещании с Титовым стороны пришли к выводу о необходимости внесения очередных изменений в закон, а точнее – о приостановке ряда его положений.

С 1 сентября этого года все застройщики обязаны перейти на упрощенное банковское сопровождение сделок – по каждому разрешению на строительство открывается отдельный счет, и банк контролирует, чтобы деньги с него шли только на строительство этого дома. Таким образом прекращается практика «перекрестного финансирования», которая фактически вела к образованию бетонно-финансовых пирамид: деньги новых покупателей тратились на достройку жилья для прежних дольщиков. Понятно, что при снижении продаж организаторы такой пирамиды попросту прекращают строительство своих объектов и перемещаются в Лондон жаловаться на несправедливости власти по отношению к энергичным, инициативным людям.

Б. Титов. Фото: www.globallookpress.com

И хотя до 1 июля 2019 года эти счета не являются эскроу – неприкосновенными до наступления определенных событий, в нашем случае – передачи ключей от квартиры в полностью сданном доме, все же банки уже имеют право (и охотно им пользуются) контролировать расход собранных средств. Если же в банк поступит платежное поручение по оплате расходов по другому проекту, банк должен не только отказать в перечислении средств, но и сообщить «куда надо» – в контролирующий орган и в Фонд защиты прав дольщиков.

Выяснилось, что застройщики не в состоянии закончить работу по долгостроям, как правило, принятым ими у обанкротившихся коллег, без привлечения денег других дольщиков. То есть без включения элементов той самой «пирамиды». Вариант «взять кредит и сдать дом» они не рассматривают, потому что отдавать долг надо будет из собственных средств, причем, опять же, деньги будущих клиентов направить на эти цели нельзя.

Интересно, что о грядущих изменениях в законе было известно уже тогда, когда права на достройку проблемных проектов передавались их нынешним операторам. Более того, в правилах действует «дедушкина оговорка» – «Уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года». То есть тратить деньги, полученные до 1 июля, на обязательства, возникшие до 1 июля, можно относительно свободно. Конечно, в рамках законов, всегда запрещавших перекидывать средства дольщиков на другие объекты.

Спасти рядового дольщика

Фото: www.globallookpress.com

Что ж, перейдем от теории к практике. Вы – власть. У вас есть недостроенный дом, сбежавший или сидящий застройщик, отсутствие денег на счетах виновника и как минимум моральные обязательства перед людьми, вложившими свои деньги в этот проект. Как вы постараетесь решить проблему без привлечения бюджетных средств?

Очевидно, что нам необходимо найти добросовестного застройщика, имеющего технические возможности завершить стройку, и как-то его заинтересовать. Заплатить мы ему не можем – значит, надо дать ему льготную возможность заработать самостоятельно.

И самая простая из этих возможностей – бесплатно или почти бесплатно предоставить такому инвестору участок и разрешение для нового строительства. Маржа в строительном бизнесе весьма велика, поэтому порой даже одного дома хватает, чтобы окупить затраты на достройку брошенного, однако, как правило, речь идет о целом жилом комплексе.

Застройщик получает участок, разрабатывает проект, начинает продажи и строительство на новом участке, и с первых полученных денег достраивает дом для обманутых дольщиков. При этом новых дольщиков никто не спрашивает, согласны ли они, чтобы их взнос шел на совсем другой объект: они вообще не в курсе, как тратятся эти деньги.

Простая и, несмотря на некоторую этическую неоднозначность, более-менее работающая схема. При отсутствии спадов на рынке свое жилье получат все – и в проблемном доме, и в новом комплексе.

Теперь так нельзя, сетуют застройщики. Но мрачный юмор ситуации состоит в том, что так, повторимся, нельзя было и по прежним правилам. Деньги дольщиков в принципе нельзя использовать ни на какие цели, кроме непосредственно связанных со строительством дома, где они купили квартиры! И по старым, и по новым законам!

Фото: www.globallookpress.com

Знаете, в чем трагедия, почему застройщики пошли к Титову и в СМИ? Выполнение закона начали контролировать. Раньше его нарушали практически все, кто строил более 2-3 объектов одновременно. Полученные с них деньги ссыпались в общий мешок, а потом шли туда, где они более всего нужны прямо сейчас.

Перехода не будет

Но дело не только в привыкших обходить закон девелоперах. Вот аналог сложившейся ситуации: жильцы какого-то квартала привыкли перебегать дорогу в неположенном месте. Долго перебегали, никто их не трогал (вас часто штрафуют за неправильный переход дороги?), а потом в этом месте вдруг появились ограждение и дежурная машина ДПС. И пешеходы пошли жаловаться в Управу и ГИБДД.

Глупые безответственные люди? Не факт.

Может быть, местным властям стоило просто обустроить именно в этом месте нормальный переход, раз сотням людей он явно удобнее, чем крюк через перекресток в полукилометре? А в нашем случае – возможно, действительно предусмотреть какие-то возможности перекрестного финансирования именно в подобных ситуациях – безусловно, с контролем общего финансового положения застройщика? Впрочем, об этом думать надо было раньше – нельзя постоянно менять законы.

Фото: www.globallookpress.com

Девелоперы намекают, что с новыми правилами им придется сперва достраивать свои объекты, фиксировать полученную прибыль и только потом браться за завершение домов обманутых дольщиков. Власть отвечает, что во всех контрактах прописаны достаточно жесткие санкции за подобные действия. Подписывая эти контракты, застройщики прекрасно знали о том, как изменится закон, и должны были представлять себе источники финансирования достройки. Существуют банковские кредиты, которые можно взять под достройку: да, они не бесплатные, но прибыль с нового комплекса в любом случае перекроет потери, а если нет – значит, в компании очень плохо ведут бизнес и считают деньги.

* * *

Чем кончится этот демарш? Скорее всего, ничем – не будет ни изменения законов, ни массовой «несдачи» домов. Застройщики попытались изменить правила в свою пользу – вдруг прокатит? Теперь они поворчат и продолжат достраивать свои объекты. Других вариантов у них просто нет.