Ни денег, ни квартиры: Армия обманутых дольщиков продолжает расти

Все обманутые дольщики столицы, включая покупателей квартир в проблемном ЖК "Царицыно", получат жилье, но для этого потребуется немало времени и сил. Об этом в конце прошлого года заявил мэр Москвы Сергей Собянин.

Сегодня в реестр пострадавших включено 4155 обманутых дольщиков. По 4017 обманутым дольщикам есть шанс достроить дома, в которые они вложили свои средства. В беде мы людей не бросим. Я полностью уверен, что все обманутые дольщики жилье получат, но для этого потребуется немало времени и сил", - написал мэр на своем персональном сайте.

Как сегодня обстоят дела с самым большим долгостроем страны — ЖК "Царицыно" и есть ли у людей шансы получить ключи от квартир в ближайшем будущем, мы узнали у адвоката Алексея Петропольского.

Алексей Петропольский: Проблема здесь в чем: квартиры на момент банкротства или ухода от обязательств застройщика уже все проданы, и для того чтобы кто-то реализовал этот проект до конца, надо вложить деньги. Естественно, деньги найти на, по сути, минусовый для застройщика проект и найти такого застройщика очень нелегко, ведь мэрия Москвы должна в свою очередь предложить что-то другим застройщикам, чтобы они в дополнительную нагрузку взяли на себя достройку подобного недостроя. Сделать это очень тяжело, любую площадку в Москве предложи — она не покроет в два раза те расходы и доходы, чтобы достроить такой огромный недострой. Поэтому люди ждут, пока появится тот, кто разрешит эту проблему.

По 2014 ФЗ государство должно гарантировать права и изыскать пути, чтобы достроить комплекс. Самое банальное - из бюджета Москвы выделить деньги на достройку и расселить обманутых дольщиков. По словам экспертов, делается это редко. Но прецеденты есть — когда действительно мэрия выделила деньги и достроила объект полностью за свой счет либо нашла застройщика, которому в нагрузку дала этот проект, и он его достроил, и дала еще какие-то площадки без госучастия. Это происходит очень медленно, годами и десятилетиями — если параллельно ведутся какие-то арбитражные процессы в виде банкротства либо идет какое-то уголовное дело, то пока это судопроизводство не закончится, государство в принципе не приступает к реализации проекта.

Алексей Петропольский: Краеугольный камень банален — застройщик берет деньги на этапе котлована, продает все квартиры по заниженной стоимости, чтобы у банка в кредит деньги не брать — проще их взять у потенциальных собственников, будущих собственников, и этими деньгами начинает уже работать в новых стройках, параллельно достраивая эту. Первый кризис 2008-2009 годов дал толчок к неплатежеспособности населения и неплатежеспособности застройщиков — у кого-то были отозваны кредиты из-за границы, у кого-то не купили квартиры, которые они хотели продать. Это была первая волна разорившихся застройщиков. Вторая волна была в 2014-2015 годах, она затяжная, идет до сегодняшнего дня. Связана она с тем, что платежеспособность граждан снизилась в разы, ипотеку стали давать гораздо хуже и далеко не всем, застройщикам практически перестали давать кредиты, поскольку с 2009 года многие застройщики брали под залог договоров долевого участия деньги в кредит. С 2015 года перестали выдавать такие кредиты, поскольку зачастую банкротился застройщик, а банк оставался с кучей нереализованных квартир, и банкам, конечно же, это было тоже неинтересно.

Самый большой долгострой страы - ЖК "Царицыно". Фото: www.globallookpress.com

На сегодняшний день тысячи домов в подвешенном состоянии - там и квартиры не проданы, и заложены в банк, и застройщика уже нет. А уголовных дел по таким вопросам очень мало. Как правило, владельцы компаний либо аффилированы и не связаны с ними напрямую (то есть оформляют на кого-то конкретную компанию под конкретную стройку, и выявить такого мошенника очень тяжело). Либо они уже отбыли за границу, и то, что в России возбуждено уголовное дело, их мало волнует — у них есть несколько миллионов, а иногда и миллиардов долларов, и они живут себе там спокойно с нероссийскими паспортами, их никто не трогает.

Где же выход? Сейчас активно обсуждается проектное финансирование застройщиков. По словам участников рынка, очень тяжело сегодня найти деньги на постройку дома. Штучные проекты еще как-то работают - в центре, например, либо если у тебя выгодная локация около станции метро или ЖД. Но если ты строишь хочешь построить целый район или снести 5-6 пятиэтажек и построить в 10 раз больше квадратуры дома, найти на это деньги на рынке практически невозможно.

Алексей Петропольский: У людей просто денег нет. Ипотека сейчас возрождается, процентная ставка упала, и люди более-менее охотно ее берут. Но это совершенно не то, что было на момент 2006, 7, 8 и даже 12 и 13 годов. Сейчас берут гораздо более неохотно, потому что не знают, что будет дальше,  практика последних лет показывает, что люди часто теряют работу и долго не могут ее найти, а банки совершенно не встают на сторону человека, потерявшего работу, в том числе и страховые компании судятся до последнего и выселяют людей на улицу, причем из последнего жилья. Уже огромная практика есть и Верховного суда, и Конституционного суда, если единственное жилье находится в ипотеке и хоть там несовершеннолетние дети прописаны — выселяют на улицу. При этом у меня был парадоксальный случай, мы даже с сотрудниками компании сбрасывались деньгами: у человека оставались 10 тыс. долларов по ипотеке, у него трое детей, однокомнатная квартира в Троицке и нечем было заплатить ему в моменте. И мы думали — он первую инстанцию уже проиграл, — что в апелляции скажут подождать денег, рефинансировать. Сумма от общего тела кредита составляла 5% - когда-то это было 200 тыс. долларов. Именно из-за того, что была валютная ипотека, он не мог ее вовремя закрыть. Он проиграл апелляцию, и мы понимали, что пока пройдет кассация, его уже выкинут на улицу с тремя детьми, и мы помогли перезакрыть кредит.

Скорее всего, этот вопиющий случай не единичный. Трудно себе вообразить, что апелляционный суд может выселить семью из дома в такой ситуации. Но, оказывается, может и выселяет. А самое страшное происходит дальше: эта квартира продается с торгов за "три копейки", поскольку идут торги на понижение, кто сколько предложит. И вот квартира, за которую человек уже заплатил нерыночную стоимость, потому что в долларах она не стала стоить столько же (максимум 80 тыс. долларов она сегодня бы стоила), а продадут ее с торгов за 50 тыс. И, конечно же, своим.  

На сегодняшний момент законодательство трактует закон так, что нужно открывать расчетный счет в одном банке, оплатить понятным застройщикам в субподряд деньги и, казалось бы, процесс контролируется. Но, тем не менее, застройщики умудряются деньги через аффилированные компании вывести в нал или за границу, израсходовать их и сказать в конце: "Мы банкроты, денег не хватило". Потом уже арбитражный управляющий начинает выяснять, насколько нецелевым образом были использованы средства. На это уходят годы. За это время уже сами учредители улетают за границу или находят иные способы.

Алексей Петропольский: В случае, когда в это ввязывается банк, он просто не даст больше потратить, чем по смете было заявлено изначально. Он будет сам заинтересован, чтобы застройщик правильно расходовал деньги, и стройка по факту велась. Ведь нормальный застройщик, который хочет построить дом, он оплачивает всем субподрядчикам, кто льет монолит уже постфактум, то есть разыгрывает тендер так же на понижение и ищет тех, кто готов за эти деньги или предложить дешевле отлить фундамент, или какие-то коммуникации сделать, и уже после приемки в эксплуатацию работ оплачивает деньги. Это нормально. И если дополнительно это будет контролировать банк, то дома будут чаще достраиваться, а деньги - оставаться сохранными.

Строительные компании продолжают стремительно банкротиться. Фото: www.globallookpress.com

Так же решать проблемы обманутых дольщиков признан т.н. компенсационный фонд, из него планируется производить выплаты в случае банкротства застройщиков. Но есть одно "но": из-под опеки государства были выведены те, кто покупает квартиры в инвестиционных целях, то есть не одну жилплощадь, а больше.  Но что значит "в инвестиционных целях"? Не попадет ли под эту категорию, например, семья, которая покупает в новостройке квартиру себе и рядом - для мамы, чтобы она встречала старость неподалеку?

Алексей Петропольский: Конечно, попадет! Тут же еще одно жилье, следовательно, вы инвестируете. Либо оформляете на маму, чтобы это было единственное, что она покупает, либо не оформляете вообще, и тогда, в случае несостоятельности застройщика, вы деньги опять же обратно не вернете. Но у меня возникает другой вопрос, о том, как будут возвращаться деньги даже с тех, кто купит уже по новому законодательству, поскольку  практики еще такой нет, и еще ни один застройщик из крупных не развалился на период действия нового законодательства. Это очень свежая инициатива и поверьте, в случае, когда банкротится даже один многоквартирный дом, это десятки миллиардов рублей. Откуда будут изыскивать эти деньги с учетом капитализации фонда в сколько-то процентов от общей цены инвестконтракта? Таких денег просто не хватит на 100 застройщиков. Банкротств гораздо больше чем 1-2%, это десятки процентов на сегодняшний момент.

Подливают масла в огонь страховщики. "Карманные" конторы работают только под конкретную стройку, а если вдруг что-то не срастется, банкротят и страховую компанию, и застройщика. Но зачастую и крупные страховые компании придумывают договора, которые действуют только в период стройки. Допустим, идет строительство три года до момента ввода, и страховые выплаты тоже на период до трех лет.

Алексей Петропольский: Закон прописывал, что если достраивают, и в процессе застройки идут какие-то неплатежи, то страховая выплачивает. А в случае, если банкротится, тоже выплачивает, но это должно быть понятно в период строительства. Но в этот период это совершенно непонятно. Застройщики затягивают по максимуму срок ввода в эксплуатацию — как правило, уже видно, что до конца стройки осталось полгода, а построен 1 этаж, и стараются затянуть время, что вот-вот мы уже получаем деньги, мы все достроим, с пенями все вернем, машиноместа подарим. И затягивают по максимуму, чтобы отыграть время. Потом уже, когда все деньги выведены, все активы потрачены такого застройщика, он подает на банкротство или возбуждается уголовное дело. Пока идет расследование или процесс банкротства, еще полтора-два года проходит, и к этому моменту все договора по страховке уже становятся недействительными. Это вообще 99% практика - выплаты по страховке за  недостроенное жилье получили единицы. И здесь еще есть один очень важный момент — многие, когда застройщик объявил себя банкротом или уголовные дела, что по факту он уже не строит и строить не будет, бегут расторгать договор купли-продажи ДДУ с этим застройщиком, дабы получить исполнительный лист и взыскать с компании деньги. Никогда этого не делайте! Потому что деньги вы уже не взыщете, вы в очереди обманутых кредиторов встаете каким-то тысячным или десятитысячным, и деньги вы будете получать в самую последнюю очередь. А договор ДДУ, который вам гарантирует от государства, что дом в перспективе 50 лет достроят, вы расторгаете, и тем самым вы не получите ни права собственности на когда-нибудь достроенный дом, ни денег у застройщика, у которого все активы выведены. Максимум, что вам достанется — исполнительный лист, с которым вы будете ходить к приставу и пороги обивать в очередях.

Прислушайтесь к совету профессионалов: если у вас была рассрочка на стройку или ипотека, не бегите расторгать договор дабы не платить по ипотеке платежи. Вы все равно их будете платить. Или если у вас была рассрочка, вам новый  застройщик или государство предъявит эти деньги, но вы хотя бы получите в обозримом будущем право собственности на свое жилье, потому что оно гарантировано вам законом.

И еще. Помните, можно получить выплаты по процентам по ипотеке. На сегодняшний момент есть два вычета, которые вам могут вернуть. Это 13%, которые ваш работодатель оплачивает из вашей белой части зарплаты. Если вы один раз покупаете жилье, с 2 млн рублей вы можете вернуть 260 тысяч на весь срок получения вами зарплаты. То же самое можно получить с процентов по ипотеке. Вы берете справку из банка, сколько процентов вы переплатили за этот год, допустим 100 тыс. рублей, подаете на налоговычет. Налоговая смотрит, сколько вы заплатили процентов, исходя из вашей белой зарплаты, и возвращает вам эти деньги обратно.